Sparen loont al jaren niet meer en dus zoeken veel mensen naar creatievere manieren om hun geld voor ze te laten werken. Een van die slimme oplossingen? Het verhuren van een woning. Helaas zitten daar wel veel regels aan, onder andere over belastingen waar je misschien nog niet aan hebt gedacht. In dit artikel praten we je bij.
De veranderende spelregels voor woningverhuur in 2023
2023 markeert een kantelpunt voor verhuurders van woonruimtes in Nederland. Met de invoering van de ‘Wet goed verhuurderschap’ wordt er een nieuwe norm gesteld voor verantwoord verhuren. Maar wat betekent dit concreet voor iemand die een woning wil verhuren? Hieronder een kort overzicht.
Impact op het verhuurproces
De nieuwe wet introduceert een aantal verplichtingen waar je als verhuurder rekening mee moet houden. Zo wordt het bijvoorbeeld belangrijk om een openbaar en schriftelijk beleid op te stellen tegen discriminatie. Hierin moeten alle objectieve selectiecriteria worden beschreven. Ook moet er in dit beleid aandacht worden besteed aan klachtenprocedures. Een huurcontract mag alleen schriftelijk worden aangegaan en moet een aantal specifieke elementen bevatten.
Verhuurvergunning en lokale wetten
Een opvallende nieuwe bevoegdheid is die van de gemeenten om verhuurvergunningen in te voeren. Dit kan met name spelen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Als verhuurder moet je dus goed kijken of jouw woning in zo’n gebied ligt en wat dit betekent voor de maximale huurprijs en onderhoudsverplichtingen.
Financiële aspecten
De wet stelt ook limieten aan de waarborgsom, die niet hoger mag zijn dan tweemaal de kale huur. Daarnaast zijn er strikte regels voor de verrekening van deze borg en de termijn waarbinnen dit moet gebeuren.
Informatievoorziening aan de huurder
Er komt een verplichting om een informatieblad aan de huurovereenkomst toe te voegen. Dit blad moet de huurder inlichten over diverse aspecten van de huur, zoals rechten, plichten en contactinformatie voor het melden van ongewenst verhuurgedrag.
Handhaving en boetes
Gemeenten krijgen flink wat macht om overtredingen te bestraffen, met boetes die kunnen oplopen tot €90,000 voor herhaalde overtredingen. Ze kunnen zelfs zo ver gaan om het beheer van de woning over te nemen, terwijl jij als verhuurder voor de kosten opdraait.
Implicaties voor bestaande verhuurders
Heb je al een huurovereenkomst vóór 1 juli 2023? Dan gelden de meeste nieuwe regels niet voor jou, maar de informatieplicht geldt wel. Het informatieblad moet binnen een jaar na de invoering van de wet aan bestaande huurders worden verstrekt.
Huurinkomsten en belasting: wat is er veranderd?
De nieuwe belastingregels in het Belastingplan 2023 hebben flinke gevolgen voor iedereen die geld verdient met de verhuur van woningen. Met name voor het huis verhuren belasting wordt de fiscale last aanzienlijk verhoogd. Hieronder bespreken we kort de belangrijkste wijzigingen en de impact daarvan op je rendement.
Leegwaarderatio stijgt flink
In 2021 werd voor de belastingheffing in box 3 uitgegaan van een leegwaarderatio van 67% van de WOZ-waarde van je verhuurde woning. Vanaf 2023 schiet dit percentage omhoog naar 95%. Dit betekent dat een groter deel van de waarde van je verhuurde woning belast wordt.
Fictief rendement neemt toe
Het fictieve rendement op een verhuurde woning was 4,5% in 2021 en wordt in 2023 verhoogd naar 6,17%. Dit zorgt voor een hogere belastingaanslag, vooral als je dit rendement in de praktijk niet haalt.
Belastingpercentage licht verhoogd
Hoewel het verschil niet groot lijkt, gaat het belastingpercentage op het fictieve rendement omhoog van 31% in 2021 naar 32% in 2023. Dit, gecombineerd met de andere wijzigingen, zorgt voor een merkbare impact op je netto rendement.
Nadelige gevolgen voor hypotheekhouders
Als je je verhuurde woning gefinancierd hebt met een hypotheek, wordt de situatie nog ongunstiger. Je kunt de hypotheek niet meer aftrekken van de WOZ-waarde. In plaats daarvan wordt een fictieve rente van 3% op de hypotheek berekend, die je moet aftrekken van het al hogere fictieve rendement van 6,17%.
Tweede woning en box 3 in 2023: wat verandert er?
Er zijn een aantal dingen die in de belasting verhuur woning box 3 2023 veranderen:
Verhoogde overdrachtsbelasting
Vanaf 2023 stijgt het tarief voor de overdrachtsbelasting naar 10,4% voor huizen die niet dienen als hoofdverblijf. Dit treft niet alleen vastgoedbeleggers, maar ook bijvoorbeeld ouders die een huis kopen voor studerende kinderen of mensen die een vakantiewoning aanschaffen.
Wanneer en hoeveel belasting betalen?
Je betaalt de overdrachtsbelasting als je bestaand vastgoed koopt in Nederland. Voor een vakantiewoning van €400.000 betekent dit bijvoorbeeld een extra kostenpost van €41.600. Als je een appartement koopt om te verhuren voor €450.000, wordt dit zelfs €46,800.
Uitzonderingen en hoofdverblijf
Er gelden uitzonderingen op dit hoge tarief. Zo is de overdrachtsbelasting slechts 2% als het een hoofdverblijf betreft. In geval van onvoorziene gebeurtenissen zoals brand of scheiding kan dit tarief van 2% blijven gelden.
Tweede woning in het buitenland
Voor een tweede woning in het buitenland gelden de regels van het desbetreffende land, maar deze waarde wordt wel meegenomen als vermogen voor box 3 in Nederland.
Andere belangrijke wijzigingen in box 3
In 2023 veranderen ook de regels rondom de berekening van belasting op rendementen uit sparen en beleggen. Daarbij worden verschillende rendementspercentages gehanteerd voor sparen (0,36%) en beleggen (6,17%). Eventuele schulden worden belast met een fictief rendement van 2,57%.
Oordeel Hoge Raad
Een interessante ontwikkeling is de uitspraak van de Hoge Raad dat belasting over het daadwerkelijke rendement op vermogen vanaf 2025 geheven zal worden. Tot die tijd geldt een overgangsregeling met fictieve rendementen.
Huurinkomsten belastingvrij: wat zijn de opties?
Als je wilt gaan particulier verhuren zul je te maken krijgen met extra belasting verhuurde woning. Dat werkt als volgt:
Kamerverhuurvrijstelling
In Nederland bestaat er een speciale regeling genaamd de kamerverhuurvrijstelling. Als je een deel van je eigen woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer, en de huurinkomsten blijven onder een bepaald bedrag (in 2021 was dit €5.668), dan zijn deze inkomsten belastingvrij. Voor deze vrijstelling gelden wel voorwaarden, zoals dat je zelf ook in het huis moet wonen.
Tijdelijke verhuur
Ook bij tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, kun je onder bepaalde voorwaarden belastingvrij inkomsten genereren. Dit gaat vaak via de zogenaamde ‘tijdelijke verhuur regeling’. Ook hier geldt een maximumbedrag en andere voorwaarden.
Verhuren als hoofdverblijf
Als je je eigen huis verhuurt en ergens anders gaat wonen, bijvoorbeeld tijdens een sabbatical, worden de huurinkomsten wel belast. Het huis verschuift dan naar box 3 en je betaalt belasting over de waarde minus eventuele hypotheekschuld.
Wettelijke regelingen
De belasting op huurinkomsten wordt in Nederland geregeld via de inkomstenbelasting. Binnen deze belasting zijn er dus mogelijkheden (zoals de kamerverhuurvrijstelling en tijdelijke verhuur) om huurinkomsten belastingvrij te houden. Deze mogelijkheden zijn echter aan strikte regels gebonden en de wetgeving kan veranderen.
Toekomstige wijzigingen
Er zijn altijd discussies en voorstellen om het belastingstelsel aan te passen. Het is dus goed mogelijk dat de regels rondom het belastingvrij houden van huurinkomsten in de toekomst veranderen. Houd de ontwikkelingen goed in de gaten.
Advies
Omdat de regels complex kunnen zijn en individuele situaties verschillen, is het raadzaam om fiscaal advies in te winnen als je van plan bent om (een deel van) je woning te gaan verhuren.
Met de juiste tools is dit heel eenvoudig. Vind geschikte software en stroomlijn je organisatie!
Voor je administratie Voor je bedrijfsvoering
0 reacties